Fiscale aspecten van uw vakantiewoning

Artikel
Besloten vennootschap (bv)

Fiscale aspecten van uw vakantiewoning

Artikel

Expertise: Belastingadvies
Onderwerp: Btw » Inkomstenbelasting (ib)
Laatste update: 20 juni 2016
Gepubliceerd: 20 juni 2016

Heeft u een vakantiewoning gekocht die u ook gaat verhuren? Bij aankoop van de vakantiewoning is btw in rekening gebracht. Kunt u deze btw terugvragen bij de Belastingdienst en wat zijn de gevolgen van de aankoop van de vakantiewoning voor de inkomstenbelasting? Wij geven graag antwoord op uw vragen.

Btw terugvragen

De btw die bij de aankoop berekend wordt, kunt u in sommige gevallen terugvragen bij de Belastingdienst. Dit is afhankelijk van hoe de vakantiewoning wordt gebruikt. Als u deze ook (gedeeltelijk) verhuurt, kunt u mogelijk de btw (gedeeltelijk) terugvragen. De verhuur van de vakantiewoning moet dan zodanig zijn dat sprake is van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Hiervan is volgens de Belastingdienst in ieder geval sprake als de vakantiewoning voor minimaal 140 dagen per jaar wordt verhuurd.

Tip:
Verhuurt u de vakantiewoning voor minder dan 140 dagen per jaar? Dan kan er nog steeds sprake zijn van exploitatie van een vermogensbestanddeel om er duurzaam opbrengsten uit te verkrijgen. Neem voor uw persoonlijke situatie contact op met één van onze adviseurs.

Gebruik van vakantiewoning

Hoeveel btw u kunt terugvragen is afhankelijk van uw eigen gebruik in het jaar van ingebruikname. De aftrek van btw moet wel worden herzien als het gebruik wijzigt in de negen jaren die volgen op het jaar van ingebruikname.

Voorbeeld
U koopt in 2018 een vakantiewoning voor € 121.000 (inclusief btw). De vakantiewoning wordt in 2018 voor 70% verhuurd en voor 30% door u zelf gebruikt. Van de btw bij aankoop (€ 21.000) kunt u dan in 2018 € 14.700 (70%) terugvragen bij de Belastingdienst.

De Belastingdienst wil echter dat u gedurende negen jaren bijhoudt wat de verhouding is tussen verhuur en eigen gebruik. Aan het jaar van ingebruikname en de negen daarop volgende jaren rekent u steeds 10% van de (afgetrokken) btw toe (€ 2.100 en € 1.470).

Stel dat in het 3e jaar het gebruik voor belaste omzet 80% is en het privégebruik 20%. Bij 80% belaste omzet hoort een aftrek van € 1.680 (80% x € 2.100). U hebt afgetrokken € 1.470. Het verschil tussen deze bedragen (€ 210) trekt u in uw laatste btw-aangifte van het jaar alsnog af.

In het 5e jaar na het jaar van ingebruikname is het gebruik voor belaste omzet 50% en het privégebruik 50%. Bij de zakelijke 50% gebruik voor belaste omzet hoort € 1.050 aftrek (50% x € 2.100). U hebt afgetrokken € 1.470 en moet het verschil van € 420 btw in uw btw-aangifte over het laatste aangiftetijdvak van het jaar terugbetalen.

Kosten voor gebruik van het pand

Maakt u kosten voor gebruik van het pand? Dan kunt u alleen de btw die verband houdt met uw belaste omzet aftrekken. U bepaalt dat deel op basis van het werkelijke gebruik van deze diensten voor belaste omzet en privé. Meld u wel eerst aan bij de Belastingdienst als ondernemers voor de btw, anders kunt u de btw niet terugvragen. Inschrijven als ondernemer bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel is niet nodig.

Als u ondernemer bent voor de verhuur van de vakantiewoning voor de btw en u dus uw btw kunt terugvragen, dient u ook 6% btw over de huur te berekenen en af te dragen aan de Belastingdienst.

Tip:
Wanneer u op jaarbasis per saldo minder dan € 1.883 btw moet betalen en u de woning privé verhuurd, dan kan de Kleineondernemersregeling (KOR) worden toegepast. Hierdoor hoeft u geen btw te betalen als het te betalen bedrag € 1.345 of minder is en krijgt u een vermindering als het te betalen bedrag tussen € 1.345 en € 1.883 ligt. Deze regeling geldt enkel voor belastingplichtigen die in Nederland wonen.

Inkomstenbelasting

De door u aangekochte vakantiewoning wordt als inkomen uit sparen en beleggen in box 3 aangemerkt. De inkomsten uit sparen en beleggen bestaan uit een fictief rendement dat afhankelijk is van de omvang van uw overig vermogen. Het percentage van het fictieve rendement bedraagt minimaal 2,017% en maximaal 5,38% (tarieven 2018). Het fictief rendement wordt berekend over het saldo van de waarde van de vakantiewoning verminderd met de eventuele lening die is aangegaan ter verkrijging van de vakantiewoning per 1 januari van een jaar. De belastingheffing in box 3 bedraagt 30% (tarief 2018).

In tegenstelling tot de btw heeft wel of geen eigen gebruik geen effect op de verschuldigde inkomstenbelasting in box 3. Ook wanneer uw rendement van de vakantiewoning hoger is dan het voor u geldende rendement, bent u niet meer inkomstenbelasting verschuldigd. Realiseert u bij verkoop van de vakantiewoning een verkoopresultaat doordat de waarde van de vakantiewoning is gestegen, dan betaalt u daarover geen inkomstenbelasting.

Wilt u weten of u de btw op uw vakantiewoning, of een vakantiewoning die u op het oog heeft kunt terugvragen? Of wilt u weten wat de gevolgen van een aanschaf van een (al dan niet in het buitenland gelegen) vakantiewoning zijn? Neem dan contact op met uw adviseur of onze belastingspecialisten.